Novi put ka legalizaciji objekata ili samo evidentiranje prava svojine
Predlog Zakona o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima, pod radnim imenom „Svoj na svome“usvojen je na sednici Vlade 29. septembra 2025. godine i upućen Narodnoj skupštini koja ga je usvojila dana 23.10.2025. godine.
Donošenje ovog Zakona ima za cilj da evidentira prava na nepokretnostima kao i da obezbedi pravnu sigurnost vlasnicima. Zakon definiše posebne slučajeve upisa prava svojine, štiteći javni interes, ali i prava vlasnika, posebno u situacijama kada dolazi do promene namene zemljišta ili izgradnje važnih infrastrukturnih objekata.
Na koje nepokretnosti se zakon primenjuje?
Zakon se odnosi na različite vrste objekata i zemljišta, uključujući:
- Objekte i njihove delove izgrađene suprotno zakonu
- Objekte i radove izvedene bez potrebnog odobrenja (sanacija, rekonstrukcija, adaptacija, promena namene i sl.)
- Objekte sa privremenom građevinskom dozvolom izdatom pre 13. maja 2003. godine, kao i naplatne stanice i privremene saobraćajnice
- Objekte izgrađene u vreme kada nije bilo propisano izdavanje građevinske dozvole, a koji nisu upisani u katastar
- Stambene objekte kategorije „A” i „B” i privredne objekte sa građevinskom dozvolom, ali bez upotrebne dozvole do dana stupanja na snagu zakona
- Podzemne i nadzemne instalacije i infrastrukturne linijske objekte, ako su predmet upisa u katastar
- Objekte za koje je ranije dobijeno rešenje o ozakonjenju ili legalizaciji, ali nisu upisani u evidenciju
- Objekte upisane po ranijim posebnim zakonima o upisu prava svojine na objektima bez građevinske dozvole
- Zemljište ispod objekta ili deo zemljišta na parceli na kojoj je objekat sagrađen
Na koje objekte se zakon primenjuje?
Zakon se primenjuje na objekte izgrađene na građevinskom zemljištu, koji su vidljivi na satelitskim i drugim snimcima ili su evidentirani u bazama podataka Agencije za prostorno planiranje i urbanizam i Republičkog geodetskog zavoda do dana donošenja ovog zakona.Primenjivaće se i na objekte izgrađene na poljoprivrednom ili šumskom zemljištu uz ispunjavanje određenih uslova.
Upis prava svojine u zaštićenim zonama
Objekti izgrađeni u drugoj zoni zaštite javnog dobra, objekti koji delimično zauzimaju zaštitni pojas javnog puta, kao i objekti u blizini vojnih objekata, mogu biti upisani u evidenciju prava svojine. Za to je potrebna saglasnost upravljača javnog dobra ili nadležnog ministarstva za odbranu, osim ako zakon ne propisuje drugačije.
Pravo svojine na zemljištu ispod objekta
Nakon sprovedenog postupka, pravo svojine se upisuje i na objektima i na zemljištu ispod njih, osim u slučajevima kada zakon predviđa izuzetke.
Objekti na kat. parcelama planiranim za javnu namenu
Ako je objekat izgrađen na kat. parceli u privatnoj svojini, koja je planskim dokumentom predviđena za javnu namenu, pravo svojine se upisuje podnosiocu prijave dok zemljište ne bude privedeno planskoj nameni. Kada zemljište bude privedeno planskoj nameni, vlasnik objekta nema pravo na isplatu tržišne vrednosti objekta, već samo na građevinsku vrednost. Izuzetak su vlasnici porodičnih stambenih objekata ili stanova koji nemaju drugu stambenu nepokretnost – njima se priznaje tržišna vrednost objekta.
Posebna zaštita vlasnika u slučaju izgradnje infrastrukturnih objekata
Ako se gradi linijski infrastrukturni objekat od posebnog značaja za Srbiju, investitor je dužan da vlasniku stambenog objekta izgrađenog pre donošenja planskog akta obezbedi drugi odgovarajući stan ili li da mu isplati novčanu naknadu u visini sredstava potrebnih radi obezbeđivanja drugog odgovarajućeg stambenog objekta.
Pravo svojine u korist Republike Srbije
Objekti izgrađeni na zemljištu u javnoj svojini, koji su planskim dokumentom predviđeni za javnu namenu, kao i objekti izgrađeni na površinama javne namene, upisuju se u korist Republike Srbije. Ovo se odnosi i na objekte u prvoj zoni zaštite prirodnog dobra, zoni zaštite kulturnih dobara od velikog i izuzetnog značaja, kao i na objekte upisane u Listu svetske kulturne baštine ili izgrađene na samom kulturnom dobru. Pravo svojine u korist Republike Srbije upisuje se i na objektima izgrađenim na javnom vodnom dobru, u pružnom pojasu, neposrednoj zoni sanitarne zaštite vodoizvorišta, kao i u pojasu eksproprijacije autoputeva i brzih saobraćajnica.
Poseban tretman manjih montažnih i nezavršenih objekata
Manji montažni objekti, kao što su montažne kuće kontejnerskog tipa, mobilne kuće, balon hale, montažne auto-perionice, nadstrešnice, terase na javnoj površini van gabarita objekta, šljunkare, kao i objekti koji nisu završeni u konstruktivnom smislu, evidentiraju se u posebnoj evidenciji o promenama na objektima koji nisu upisani u katastar nepokretnosti. Na ovim objektima se ne upisuje pravo svojine prema odredbama ovog zakona.
Šta su nezavršeni objekti?
Nezavršeni objekti su oni koji nemaju izgrađen temelj, armiranobetonske ili čelične stubove sa gredama, završenu armiranobetonsku tavanicu, krovnu konstrukciju, ili, u slučaju saobraćajnih objekata, završenu kolovoznu konstrukciju i zastor. Za objekte zgradarstva, objekat se smatra završenim u konstruktivnom smislu i kada nisu izvedeni radovi na unutrašnjim instalacijama, stolariji ili fasadi.